Mercure Bali Legian Update September '14

Mercure Bali Legian Update September 2014

Mercure Bali Legian, akan segera hadir di kawasan Legian Bali, tepat di persimpangan jalan legian & sriwijaya yang cukup dikenal sebagai kawasan yang padat pengunjung setiap harinya. Lokasi condotel pertama Mercure yang dijual ke khalayak publik ini pun semakin menarik ketika setiap orang dapat memandang arsitek mewah bernuansa Bali dipadukan dengan konsep Mercure dari berbagai sudut. Posisi gedung yang berada di area hoek persimpangan jalan legian - sriwijaya ini menjadi sisi yang sangat menarik banyak mata wisatawan, terlepas dari luas area lebih dari 8.500sqm. 

Kondisi bangunan yang akan segera jadi pun akan menjadi hal yang sangat menguntungkan bagi para investor condotel di Bali. Dengan banyaknya condotel dijual di Bali namun kondisi bangunan sering kali terhambat ataupun lama untuk mendapatkan ROI (return of investment), Mercure Bali Legian dapat menjadi pilihan terdepan dan terbaik untuk investasi condotel di Bali. Disamping itu, kepastian untuk operasional pun sangat sebentar lagi, yaitu pada bulan Desember 2014, moment terbaik untuk meraih para mata wisatawan yang akan sangat banyak berkunjung ke Bali di waktu tersebut.

Berikut kondisi update Mercure Bali Legian, Per-September 2014;

 

Detail Poin Condotel Meritus Seminyak

Condotel Meritus Seminyak

Luas Area 3000sqm
Bintang 4+ Meritus Seminyak (Spesialis Bintang 5, satu grup dengan Mandarin Orchard & Marina Bay Singapore)
Konsultan Project Ternama, Berpengalaman, & Spesialis Investasi Condotel di Indonesia - khususnya investasi condotel di Bali : Tony Eddy & Associates
BEP antara 6-10 tahun
ROI Garansi 8%/ tahun (selama 5 tahun)
Garansi Pembangunan & Operasional Tepat Waktu (Sistem ROI Advance)
Luas Unit Terbesar di kawasan seminyak 32sqm dg standar condotel yang sama
Lokasi 150m dari tepi pantai petitenget seminyak, 20m dari jalan utama petitenget, samping W-Hotel & dikelilingi area ternama di Seminyak seperti Potato Head, The Oberoi, dll.
Konsep pertama condotel di bali (mungkin dapat dikatakan satu-satunya sampai saat ini), rooftop pool, ocean view, kolaborasi antara kebudayaan Cina & Bali.
Harga sangat baik untuk investasi starting* Rp 1.26M
(Tersedia cara bayar installment 2 tahun)

more info:
RIFKI:
085294970190 (whatsapp available)
bbm: 7D95C221

Jadwal Pameran Terbaru Condotel Horison Sunset Road

Setelah sekian lama tidak diadakan pameran Horison Sunset Road, kini marketing Casablanca Realty akan mempersiapkan dua pameran dengan dua lokasi yang berbeda. Pameran pertama akan diadakan di Gedung Antam sedangkan pameran kedua akan dilaksanakan di kota Balikpapan yang direncanakan di sebuah mall ternama di kota tersebut. Kedua pameran ini diharapkan dapat meraih animo yang baik dari para pengunjung mengingat lokasi pameran merupakan dua lokasi yang sangat potensial untuk meraih investor. Antam merupakan pusat perdagangan emas di Indonesia, khususnya di Jakarta itu sendiri. Dengan fluktuasi investasi emas beberapa tahun terakhir, maka tidak menutup kemungkinan investasi properti dapat menjadi pilihan lain yang lebih menjanjikan dan menguntungkan. Balikpapan, yang menjadi tujuan pameran selanjutnya merupakan kota yang paling berkembang pesat di kawasan Kalimantan untuk bidang propertinya. Banyak sekali pembangunan pusat bisnis dan perumahan yang dibangun di kota tersebut dalam beberapa tahun terakhir. Dengan melihat kondisi tersebut, sangat besar kemungkinan bahwa market Bali untuk condotel dapat menarik minat dari para investor kota Balikpapan ini.

Pameran Meritus Seminyak di Senayan City by Meritus Seminyak Jilid 2

Pameran Meritus Seminyak sebagai launching kedua di Senayan City telah berlangsung. Pameran yang diadakan dari tanggal 21 - 27 April 2014 ini sebagai bentuk lanjutan promo setelah tercapainya 20 unit di launching perdana di bulan Maret lalu. Harga unit di launching kedua pun sudah sedikit berbeda. Bila harga terendah pada launching perdananya adalah Rp 1.416M, kini harga terendah unit condotel Meritus Seminyak telah mencapai Rp 1,5M. Maka sangat disayangkan apabila anda melewatkan kesempatan ini, terlebih adanya pilihan terfavorit yaitu rooftop unit dengan ocean view yang sangat terbatas jumlahnya.

Meritus Seminyak sendiri merupakan operator yang masih berada satu grup dengan Mandarin Orchard Singapore dan Marina Bay Singapore. Operator ini sangat berpengalaman di Asia dan salah satu yang terbaik di kelasnya, yaitu operator hotel bintang 5. Di Indonesia sendiri Meritus telah mengembangkan sayap usahanya di kota pahlawan Surabaya. Kini dengan melihat potensi Bali yang semakin berkembang pesat sebagai lokasi wisata favorit tingkat internasional, Meritus pun pada akhirnya akan mencoba bersaing dengan berbagai operator condotel spesialis bintang 5 lainnya.

Promo Harga Perdana Condotel Meritus Seminyak di Properti Expo Pertama Senayan City

Setelah sukses pada proses gathering investor awal Maret 2014 ini, Meritus Seminyak akan kembali memberikan gebrakan baru untuk para calon investor ibukota negara, Jakarta. Hal ini akan dilaksanakan dalam dua tahapan utama, pertama di awal bulan April dari tanggal 31 Maret - 5 April, akan dilaksanakan properti expo pertama bertempat di Mall Senayan City. Para investor yang akan hadir pada kesempatan minggu ini akan mendapatkan promo yang sulit untuk tidak dipertimbangkan yaitu harga perdana dengan cara bayar yang sangat fleksibel hingga 2 tahun tanpa dikenakan bunga apapun. DP yang harus dibayarkan pun terhitung kecil yaitu 20% dengan sistem 2x bayar dalam 2 bulan. Pihak marketing Casablanca Realty untuk Condotel Meritus Seminyak sendiri telah mengatakan bahwa harga perdana unit terkecil, deluxe-standar, akan dijual dengan harga Rp 1.416.000.000,-. Namun, ketika properti expo selesai dilaksanakan, maka harga yang akan ditetapkan kurang lebih akan memiliki selisih antara Rp 75 juta - Rp 150 juta. 

Disamping harga yang sangat perdana dan cara bayar yang fleksibel, keuntungan para investor datang dan booking unit pada saat properti expo ini adalah dikarenakan hanya 20 investor yang akan mendapatkan unit terbaik dengan harga perdana ini, selebihnya akan diberlakukan harga yang berbeda. Pilihan unit pun patut jadi pertimbangan, karena unit ocean view dari Meritus Seminyak berjumlah sangat terbatas. Jadi, segeralah persiapkan diri anda dan datanglah ke properti expo Condotel Meritus Seminyak yang akan dilaksanakan di Mall Senayan City.

Condotel Meritus Seminyak Mendapat Respon Positif Saat Launching Maret

Condotel Meritus Seminyak telah melakukan penjualan 10 Unit dengan berbagai keistimewaan dimulai harga dan cara bayarnya. Hal ini terjadi pada saat launching perdananya di Bulan Maret 2014 di Jakarta. Tampaknya hal ini juga akan terus bertambah dengan cepat selain dikarenakan harganya jauh lebih rendah dari perkiraan harga di awal promosi, hal ini juga ditambah dengan berbagai promo-promo menarik serta cara bayar yang sangat nyaman untuk cash flow para investor yang masih tergolong baru bermain investasi properti condotel Bali. Dari 10 Unit tersebut yang telah mencapai closing, 9 diantaranya merupakan unit lantai 6 dengan tipe pilihan ocean view. Sangat wajar hal ini terjadi mengingat, lantai teratas tersebut akan tepat menghadap sky lounge, rooftop pool, dan view paling jelas menuju pantai ataupun area pemandangan kota seminyak. Dengan harga yang masih sangat perdana, respon positif untuk penjualan unit Meritus Seminyak diharapkan terus meningkat mengingat pada akhir maret ini, launching perdananya di depan publik Jakarta akan segera dilaksanakan. Promo-promo menarik lainnya pasti akan diberikan pada moment launching tersebut, nantikan saja Meritus Seminyak di kota-kota anda, khususnya Jakarta.

Promo Horison Sunset Road Properti Expo Makassar

Selama properti expo yang dilaksanakan di kota Makasar, tim marketing Horison Sunset Road akan kembali memberikan beberapa promo yang memanjakan para investor. Promo pertama adalah unit ballpoint mewah, montblanc limited edition untuk 3 investor pertama. Montblanc ini sangatlah luar biasa karena salah satu bentuk investasi dalam bentuk ballpoint mewah dan bahkan untuk limited edition cenderung mengalami kenaikan harga di kalangan para kolektor ballpoint yang mengedepankan kesan mewah ini.

Promo kedua adalah para investor akan mendapatkan pilihan unit gadget galaxy note 8 untuk setiap pembelian unit Horison Sunset Road. Promo ketiga adalah cash back senilai Rp 5 juta untuk setiap pembelian unit condotel Horison Sunset Road. 

Disamping promo hadiah tersebut, tim marketing Horison Sunset Road juga memberikan kesempatan kembali cara bayar yang lebih fleksibel. Cara bayar yang dimaksudkan adalah Installment 60x dan installment 2 tahun. Kedua jenis installment yang lebih lama ini diharapkan menjadi daya tarik untuk para investor yang secara cash flow tidak ingin terlalu terganggu dengan investasi mereka di unit condotel Horison Sunset Road ini.

Horison Jimbaran Membuka 2 Unit Deluxe

Condotel Horison Jimbaran kembali mengeluarkan unit varian terkecilnya dengan jumlah yang hanya 2 unit saja. Kedua unit ini merupakan varian unit yang disebabkan adanya pembatalan pembelian unit dari 2 investor yang lebih memilih untuk membeli unit condotel lainnya seperti condotel horison sunset road & condotel meritus seminyak.

Pembukaan kembali unit condotel jimbaran ini untuk dua tipe terkecil, deluxe tentunya menjadi kabar baik mengingat condotel yang strata titel ini merupakan condotel yang akan segera beroperasi di tahun 2014 ini. Cepat membeli, untung dengan strata titel sebagai sertifikatnya, dan cepat mendapatkan hasil ROI karena akan segera beroperasi. Lengkap sudah kebutuhan unit terbaik untuk investasi condotel di Bali.

Ketetapan Pricelist Unit Condotel Meritus Seminyak Telah Keluar

Condotel Meritus Seminyak telah meluncurkan pricelist resmi untuk total 181 unitnya. Dari keseluruhan unit tersebut hanya 100 unit saja yang akan dijual, hal ini sebagai bentuk investasi dari para pemegang saham utama developer sendiri yang menginginkan keuntungan lebih atas condotel Bali yang mereka kembangkan.

Dari total 100 unit yang akan dijual, tipe paling kecil yang disediakan adalah deluxe dengan luas 32 sqm. Ukuran terkecil unit condotel meritus seminyak ini merupakan standar terbaru dari peraturan pemerintah Bali terhitung dari awal tahun 2013. Harga atas unit deluxe ini dimulai dari Rp 1,4M - Rp 1,5M. Perbedaannya hanya terletak dari posisi unit yang city view atau ocean view. Perbedaan ini juga tentunya akan menyebabkan perbedaan sharing coefficient atas setiap unitnya terhadap ROI dari condotel meritus seminyak ini. Dari 6 jenis kamar yang dikembangkan pihak developer condotel meritus seminyak, hanya 3 tipe terkecil yang akan dijual, yaitu deluxe 32sqm (city & ocean), premiere 41sqm (city & ocean), dan junior suite 56sqm,, sedangkan untuk tiga tipe kamar lebih besar akan di hold oleh pihak developer. Rencananya, dalam beberapa pekan ke depan pihak marketing casablanca realty untuk condotel meritus seminyak akan mengadakan pameran pertamanya di Jakarta -- mengikuti jejak dari keberhasilan proyek lainnya Horison Sunset Road -- yaitu Senayan City Mall.

Buyback dan Payback Option Pada Promo Condotel di Bali

Pembangunan condotel di Bali sangatlah banyak, terlebih lagi untuk lokasi ternama seperti kuta, legian, seminyak, dan beberapa wilayah yang sedang berkembang seperti jimbaran, nusa dua, ungasan, dll. Perbedaan lokasi ini pun berpengaruh pada perbedaan dari setiap program yang ditawarkan pihak developer baik dari sisi status kepemilikan condotel seperti freehold atau leasehold, ataupun promo garansi ROI dan beberapa promo buyback atau payback options. Untuk jenis promo yang terakhir yaitu program buyback dan payback (namun unit condotel tetap jadi milik sang investor) sebagian besar investor yang masih awam sering terlena atas rayuan maut ini. Lalu apa yang menjadi perbedaannya?

Buyback dan payback masing-masing berujung pada pangkal yang sama yaitu investor akan mendapatkan uang yang sama yaitu sebesar nilai transaksi awal setelah sekian tahun atau sesuai kesepakatan awal antara developer dan investor. Perbedaannya adalah buyback option ini unit condotel sang investor dibeli kembali sebagai bentuk opsi apabila investor ingin menjual cepat unitnya setelah merasakan garansi ROI yang mungkin dirasakan cukup sebagai sebuah keuntungan investasi. Berbeda dengan payback, investor juga tetap mendapatkan uang dengan jumlah yang sama, hanya saja investor akan tetap memiliki unit tersebut. Mengapa demikian? Ya apabila anda jeli, ketika pembelian awal, anda akan disodorkan sejenis asuransi atas hal tersebut. Dengan kata lain, uang pembelian awal anda telah ditambahkan nilai asuransi yang harus dibayarkan. Apakah menguntungkan? Kembali kepada anda pribadi sebagai seorang investor. Namun, bagi saya sebagai penulis merasa bahwa hal ini tidaklah diperlukan, mungkin lebih menguntungkan buyback. Logika sederhananya, sebuah condotel yang menjanjikan di lokasi yang mendukung, tentunya seorang investor tanpa embel-embel penyedap layaknya buyback sekalipun sudah tertarik untuk investasi. Sebagai contoh; condotel novotel nusa dua Bali, pada saat promo awalnya menyediakan opsi buyback namun yang terjadi tidak ada satupun yang mengambil opsi tersebut, bahkan sampai saat ini setelah beberapa tahun beroperasi tidak ada satu unit pun dijual sebagai secondary. Proyek yang sama dari casablanca realty untuk condotel horison sunset road yang diharapkan akan terjadi hal serupa mengingat besarnya potensi keuntungan setelah condotel ini beroperasi.

Lokasi Prima Memenuhi Segala Kebutuhan Wisatawan; Condotel Horison Sunset Road

Condotel Horison Sunset Road yang berlokasikan di jalan bypass sunset road, hanya beberapa meter dari simpang 5 double-six, nakula, dan dewi sri ini merupakan salah satu pilihan terbaik untuk investasi saat ini. Betapa tidak, dengan lokasi yang sangat dekat ke kawasan segitiga emas Bali (kuta, legian, dan seminyak) serta mudah dicapai dari bandara dan denpasar, target market dari condotel bintang 3 ini akan sangat besar sekali tidak hanya wisatawan yang murni bertujuan untuk berlibur namun juga para ekspatriat yang bertujuan bisnis namun dapat dengan mudah juga untuk akses menuju lokasi ternama dan favorit untuk berlibur dan menyegarkan diri.

Apakah ini berarti baik untuk investasi? Berbicara investasi condotel di Bali, ada sedikit perbedaan mindset serta sudut pandang dalam melihat potensi dari condotel tersebut. Kita tidak dapat mengeneralisasikan bahwa condotel yang berada di lokasi yang jauh dari pantai itu tidak baik ataupun sebaliknya condotel yang berlokasikan tepi pantai itu baik. Cara pandang para wisatawan domestik dan wisatawan asing sangatlah berbeda. Kita sebagai orang domestik mungkin sebagian besar tidak menginginkan menginap di lokasi yang masuk terselubung ke gang-gang kecil, tapi mengapa di beberapa hotel melati yang sangat terpencil lokasinya masih ada wisatawan asing yang tinggal disitu? Ok, terlepas dari budjet mereka, terkadang sebagian besar merasakan kenyamanan tinggal di kawasan yang seperti itu, tidak terlalu diributkan dengan hinar binar gemerlap hotel di pusat pantai, namun ketika ingin mengunjungi pantai masih tetap mudah dilakukan. Hal inilah yang menjadi sisi berbeda dari condotel horison sunset road yang saat ini tidak dapat dipungkiri bahwa orang yang berkunjung ke Bali tidak hanya untuk berlibur namun juga terkadang mereka melakukan bisnis yang secara akses lengkap dan mudah sangat diperlukan. Hal ini tentunya sangat dipenuhi oleh condotel horison sunset road yang secara akses sangat mudah ke berbagai lokasi di Bali, termasuk lokasi Nusa dua, jimbaran, denpasar yang lebih jauh lagi. Terlebih lagi, hal lain yang perlu diperhatikan adalah sunset road kini menjadi kawasan dengan perkembanga paling pesat diluar dari kawasan segitiga emas di Bali dalam 5 tahun terakhir. Dengan lokasi yang sedang berkembang pesat, hal ini adalah poin terbesar dan terpenting dari perkembangan nilai investasi kita.

SEO consultant

Investasi Condotel & Properti Lainnya

Investasi condotel dan investasi property jenis lainnya sangat banyak memiliki perbedaan, terlebih lagi dengan lokasi di kawasan provinsi Bali. Perbedaan paling mencolok adalah dari sisi status kepemilikan dan besaran nilai return yang dihasilkan. Diantara property lainnya, condotel dapat saya katakana sebagai unit property dengan nilai return paling tinggi. Namun tentunya dengan pertimbangan lokasi juga. Sebagai contoh, untuk return sewa apartemen berkisar antara 5%-10%, ruko antara 4%-7%, rumah mentoknya 5%, condotel antara 6%-24%, dan tanah dapat saya katakana kecil kemungkinan dapat memberikan return sewa – tentunya dengan nilai capital gain yang hampir sama seiring dengan perkembangan market di kawasan yang menjadi lokasi dari property tersebut.

Selain nilai ROI (return of investment) paling besar diantara nilai ROI property lainnya, condotel memungkinkan para pemilik untuk lebih leluasa dalam mengelola asetnya. Mengapa demikian? Hal ini dikarenakan adanya operator condotel serta badan akuntan public independen yang akan mengaudit serta mengelola asset yang dimiliki oleh para investor. Jadi, dengan kata lain kita tinggal terima beres hasil return dari setiap unit condotelnya – tidak akan memikirkan complain customer, perbaikan unit, service charge, dll.

Keunikan condotel juga dapat dilihat dari sisi status kepemilikan unitnya, terutama untuk kawasan Bali. Di kawasan yang dikenal sebagai destinasi wisata internasional ini, hanya ada dua jenis status kepemilikan unit, yaitu freehold dan leasehold. Freehold atau dikenal juga strata titel (kepemilikan unit bangunan bertingkat) ini sudah sangat langka di Bali, mengingat lahan yang semakin sempit, khususnya di kawasan yang sangat padat pengunjung segitiga emas (legian, kuta, seminyak). Berbeda dengan leasehold yang berarti kepemilikan berjangka (sewa) justru berada di kawasan yang sangat strategis, premium, dan secara tingkat okupansi hotel memiliki nilai yang sangat tinggi dan cenderung stabil. Namun manakah yang harus kita pilih? Keduanya memiliki kelebihan masing-masing, namun ketika kita melihat manakah unit condotel yang paling menguntungkan tentunya harus dilihat bagaimana nilai ROI yang dihasilkan serta kestabilan okupansi condotel tersebut, hal inilah yang akan ditanyakan para investor apabila kita ingin menjual condotel yang telah kita beli ke tangan investor lainnya yang tertarik membeli unit secondary.

Jadi apakah freehold atau leasehold? Tentunya kebijaksanaan kita dalam melihat potensi ROI jauh lebih penting dibandingkan kedua hal tersebut.

Dua Sisi Investasi Properti & Deposito

Ketika berbicara investasi condotel Bali, sebagian besar pasti akan membandingkan dengan investasi dalam bentuk deposito – yang pada saat saya menulis artikel ini memang sedang dalam tingkat yang cukup tinggi. Namun yang harus menjadi catatan paling utama adalah mengapa investor property yang sudah lama lebih kaya dibandingkan dengan para investor dalam bentuk deposito? Tentunya untuk orang-orang tertentu juga, no body perfect – terkadang sebagian besar investor baik deposito ataupun property tidak cerdas dalam mengelola asset serta bermain dengan waktunya.

Pertanyaan selanjutnya, lalu apa yang menjadi poin kelebihan masing-masing? Saya akan bahas satu persatu dilihat dari berbagai aspek.

1.       Nilai Keuntungan Jangka Panjang & Jangka Pendek

Pada dasarnya investasi deposito dan property sangat berbeda dari sisi satu ini, yaitu waktu yang dibutuhkan untuk keuntungan yang di dapatkan. Apabila kita berbicara deposito, maka keuntungan yang akan sangat maksimal adalah jangka pendek saja, antara 3 bulan, 6 bulan, atau 1 tahun. Sedangkan, investasi property baru akan sangat terlihat minimalnya 2 atau 3 tahun setelah masa pembelian. Pada saat saya menulis artikel ini, deposito dapat ditawarkan dengan nilai bunga antara 5,5% - 12% (hal ini pun harus mengacu pada banyak persyaratan yang harus dipenuhi sang investor) dengan catatan paling penting adalah LPS & BI hanya menjamin pada angka 7,5% saja. Hal ini dikarenakan kondisi perekonomian Indonesia yang memang sedang tidak menentu, nilai rupiah terhadap dollar AS ($) anjlok tembus Rp 12 ribu, inflasi meningkat, dll. Moment seperti ini bagi sebagian besar investor tentu menggiurkan dan memang harus kita manfaatkan, belum tentu akan terjadi lagi. Lain cerita dengan property, nilai asset di banyak lokasi juga menguntungkan bagi yang sudah beli sebelum masa ini, karena nilai jual property kini melesat tinggi. Wajar saja, dollar naik kebutuhan bahan bangunan dan berbagai sarana pendukung juga naik, tentunya akan berpengaruh besar pada kebutuhan pembuatan nilai property tersebut. Sedangkan property yang sudah selesai pembangunan walaupun dengan budjet lama, tentu akan menyesuaikan harga pasar yang berlaku, setidaknya sedikit dibawah itu. Namun, apabila kita kalkulasikan tetap saja nilainya meningkat mungkin bisa dua atau tiga kali lipat dari harga sebelumnya. Apabila unit tersebut disewakan, maka nilai sewa pun akan meningkat sebagai bentuk efek domino dari laju ekonomi ini.

2.       Waktu Tepat Menciptakan Keuntungan

Untuk itu saya melihat dari kacamata awam, keuntungan deposito sangat bergantung pada momen-momen jangka pendek, kapan kita masuk terutama. Begitu pun property, kepintaran dalam memperhitungkan potensi perkembangan nilai property menjadi poin paling penting yang harus dimiliki para investor property. Sebagai contoh: pada tahun 1998, seluruh harga property sangat anjlok bahkan kawasan yang saat ini menjadi kawasan sangat elit seperti BSD, Puri Indah, Pluit, dll dijual dengan harga mencapai titik rendah Rp 2 juta/ meter pun orang sangat ragu untuk beli. Lain cerita dengan deposito, pada saat itu justru sedang naik karena Bank dan pemerintah sedang berusaha mengamankan perekonomian Negara dengan meningkatkan suku bunga deposito yang dapat tembus lebih dari 20% apabila dibandingkan nilai saat ini yang hanya seperempatnya saja. Namun, apakah ada yang membeli property? Yes, ada. Bahkan, dia dengan cerdik memadukan antara investasi deposito dan property. Uang yang ada untuk beli property dia simpan dalam bentuk deposito selama 3 bulan, sebagian lagi bayar DP atas property yang diinginkan – sebut saja kawasan BSD, sebagai bentuk pengikat kesepakatan harga beli. Selama 3 bulan selesai deposito, bunga yang dia dapatkan dia bayarkan untuk unit property yang senilai dengan bunga deposito tersebut. Uang dia utuh, dapat property pula. Apabila anda tanya berapa keuntungan dia sekarang, maka cukup anda bayangkan saja tahun 2005 dia baru menjual property tersebut dengan nilai yang sudah 10 kali lipat. Cerdas bukan?

3.       Perkembangan Nilai Aset Deposito & Properti

Satu hal yang paling krusial selain waktu yang dibutuhkan untuk menciptakan keuntungan antara investasi property dan deposito adalah perkembangan nilai asset. Untuk deposito, apabila kita ingin menikmati bunga deposito tentu nilai deposito tersebut sampai kapanpun akan tetap sama. Sangat berbeda dengan property, disaat kita mendapatkan return dari property tersebut – sebut saja sewa – (terkecuali unit tanah) disaat yang sama juga nilai asset kita akan berkembang bahkan sangat tidak menutup kemungkinan dapat menjadi 2 s/d kelipatan tertentu dari nilai semula. Poin ini merupakan poin yang sangat sulit terbantahkan.

                Jadi lebih menguntungkan manakah antara investasi dalam bentuk deposito atau property? Saya sebagai orang awam melihat bahwa kita tidak bisa terlalu egois hanya menggunakan salah satu jenis saja, karena kalau kita bijak dan cerdas, kombinasi keduanya sangatlah jauh lebih menguntungkan.

Hal Terpenting Saat Memilih Condotel

1   

Apa saja yang harus diperhatikan saat membeli condotel? Ketika kita tertarik untuk mencoba investasi property khususnya condotel ada beberapa hal penting – dapat saya katakan paling utama – yang harus diperhatikan, diantaranya; lokasi condotel, konsep condotel seperti apa, pengembang/ developernya siapa, operator yang ditunjuk untuk mengelola condotel, arsiteknya siapa, fasilitas condotel tersebut, potensi besar return sewa dilihat dari lokasi dan rate sewa market kawasan, dan terakhir status kepemilikan dari condotel tersebut. Ok saya akan coba bahas satu persatu.

1.       Lokasi Condotel

Berbicara investasi property apapun, lokasi merupakan hal paling dan sangat berpengaruh terhadap perkembangan nilai asset property dan keuntungan yang akan diraih dari property tersebut. Khusus untuk condotel, lokasi yang ideal adalah lokasi yang banyak dikunjungi orang dengan intensitas yang tinggi dan stabil. Hal yang saya maksudkan adalah tingkat pengunjung kawasan tempat condotel tersebut berada. Tentu percuma kita beli condotel yang berlokasikan di kawasan yang sepi pengunjung. Sederhananya beli condotel harus berlokasikan pusat bisnis, tujuan wisata ternama, atau keduanya. Sederhananya makin banyak pengunjung makin besar potensi customer condotel makin besar juga potensi tingginya tingkat hunian condotel tersebut – tentunya berujung pada tingkat return (ROI) yang akan kita dapatkan setiap tahunnnya. Contoh lokasi yang baik untuk pengembangan condotel adalah Bali. Bali kini tidak hanya terkenal sampai mancanegara sebagai kawasan wisata namun juga untuk beberapa kondisi kepentingan bisnis. Maka tidak heran saat ini perkembangan pembangunan condotel di Bali, terutama di kawasan segitiga emas (kuta, legian, dan seminyak) sangat tinggi.

2.       Konsep dan arsitek

Out of the box – sebuah istilah sederhana yang punya makna penting dalam berbagai aspek. Mengapa konsep dan arsitek ini saya masukkan sebagai bagian kedua aspek yang harus kita lihat sebelum membeli condotel. Tidak dapat dipungkiri condotel saat ini, terutama di Bali, sudah sangat banyak. Apabila kita membeli condotel dengan lokasi yang strategis namun tidak didukung dengan konsep dan arsitek yang baik, dapat dikatakan itu percuma. Sebagai contoh, mengapa kawasan utama nusa dua begitu banyak condotel bintang 5 dengan konsep sangat mewah? Lalu mengapa di kawasan ungasan banyak dibangun condotel dengan konsep mewah, private, dan terdapat sky villa secara bersamaan? Lalu mengapa kawasan sunset road dibangun condotel dengan standar bintang 3 secara umum? Betul, itu dikarenakan target market kawasan tersebut yang masing-masing memiliki karakteristik wisatawan yang berbeda – penyesuaian market dapat saya katakan. Ketika standar yang ditetapkan sudah sesuai, hal yang selanjutnya kita lihat tinggal konsep bangunan dan arsiteknya. Apakah konsepnya beda dari yang lain – out of the box – unik, lebih bagus lagi konsep menarik satu-satunya bahkan menjadi ikon kawasan tersebut. Apabila hal ini sudah terpenuhi, saya sarankan jangan tunda lagi. Ex: Condotel horison sunset road, condotel meritus seminyak, condotel one ungasan, dan condotel horison jimbaran.

3.       Developer Condotel

Aspek ini penting dikarenakan pada proses pembangunan dan standar dari kualitas bangunan condotel tersebut. Apabila developer yang ditunjuk masih baru, atau bahkan punya catatan kurang baik, jangan segan untuk memutuskan tidak membeli karena risiko yang akan anda raih sangat tinggi terutama pada progress dan kualitas pembangunan condotel. Maka bijaksanalah dalam melihat histori developer yang mengembangkan condotel kita apakah bisa dipercaya atau tidak.

4.       Operator Condotel

Condotel merupakan unit investasi murni yang digerakkan oleh operator condotel. Apabila operator condotel yang akan kita beli belum jelas, atau sudah ditunjuk operatornya namun memiliki latar belakang kurang baik sebagai operator condotel, sudah tentu harus kita tegaskan untuk langsung beralih ke unit condotel lainnya. Mengapa demikian? Hal ini paling besar berpengaruh dalam pengelolaan setiap unit condotel yang kita miliki, perawatannya, serta dalam proses menjaga tingkat okupansi yang baik. Tentu berpengaruh besar terhadap hasil investasi yang akan kita dapatkan.

5.       Potensi Return (ROI)

Cara menghitung ROI yang akan didapat per-tahun sangatlah sederhana, berikut rumus-rumus umum:

a.       (rate sewa/ malam – lihat market kawasan) x (jumlah hari dalam setahun – 365 hari) x (persentase tingkat okupansi) x (persentase bagi hasil investor)

Contoh condotel horison sunset road: 800.000 x 365 x 65% x 40% = 75.920.000

b.      (rate sewa/ malam – lihat market kawasan) x (jumlah unit kamar condotel) x (jumlah hari dalam setahun – 365 hari) x (persentase tingkat okupansi) x (persentase bagi hasil investor) x (koefisien investor – sesuai kesepakatan dalam perjanjian sewa kelola)

Contoh condotel horison sunset road: 800.000 x 150x 365 x 65% x 40% x 0.625% = 71.175.000.

Catatan: Besar ROI sangat tergantung pada tingkat okupansi dan rate sewa rata-rata yang didapat. Tingkat okupansi bermula dari 55% - 85% untuk sebagian besar kawasan Bali, sedangkan rate sewa rata-rata juga harus dilihat dari seluruh unit (tentunya rate sewa 150 unit yang terdiri dari deluxe, suite, junior suite, dll akan berbeda).

6.       Status Condotel 

     Khusus di kawasan Bali, status kepemilikan condotel secara umum ada 2, yaitu: leasehold dan freehold. Leasehold (kepemilikan berjangka – diatas tanah sewa. Umumnya antara 20 tahun – 50 tahun, sangat tergantung lokasi dan kesepakatan antara developer dengan pemilik tanah). Untuk freehold, status ini juga dikenal secara umum sebagai strata titel. Keduanya memiliki sisi kelebihan dan kekurangan masing-masing, untuk investasi condotel kembali kita harus lihat poin-poin awal yang telah saya bahas, baru kita mengerucut pada status condotel tersebut, karena return yang akan kita dapatkan lebih dipengaruhi 5 hal pertama yang saya bahas dibandingkan dengan status condotel tersebut.