Hal Terpenting Saat Memilih Condotel

1   

Apa saja yang harus diperhatikan saat membeli condotel? Ketika kita tertarik untuk mencoba investasi property khususnya condotel ada beberapa hal penting – dapat saya katakan paling utama – yang harus diperhatikan, diantaranya; lokasi condotel, konsep condotel seperti apa, pengembang/ developernya siapa, operator yang ditunjuk untuk mengelola condotel, arsiteknya siapa, fasilitas condotel tersebut, potensi besar return sewa dilihat dari lokasi dan rate sewa market kawasan, dan terakhir status kepemilikan dari condotel tersebut. Ok saya akan coba bahas satu persatu.

1.       Lokasi Condotel

Berbicara investasi property apapun, lokasi merupakan hal paling dan sangat berpengaruh terhadap perkembangan nilai asset property dan keuntungan yang akan diraih dari property tersebut. Khusus untuk condotel, lokasi yang ideal adalah lokasi yang banyak dikunjungi orang dengan intensitas yang tinggi dan stabil. Hal yang saya maksudkan adalah tingkat pengunjung kawasan tempat condotel tersebut berada. Tentu percuma kita beli condotel yang berlokasikan di kawasan yang sepi pengunjung. Sederhananya beli condotel harus berlokasikan pusat bisnis, tujuan wisata ternama, atau keduanya. Sederhananya makin banyak pengunjung makin besar potensi customer condotel makin besar juga potensi tingginya tingkat hunian condotel tersebut – tentunya berujung pada tingkat return (ROI) yang akan kita dapatkan setiap tahunnnya. Contoh lokasi yang baik untuk pengembangan condotel adalah Bali. Bali kini tidak hanya terkenal sampai mancanegara sebagai kawasan wisata namun juga untuk beberapa kondisi kepentingan bisnis. Maka tidak heran saat ini perkembangan pembangunan condotel di Bali, terutama di kawasan segitiga emas (kuta, legian, dan seminyak) sangat tinggi.

2.       Konsep dan arsitek

Out of the box – sebuah istilah sederhana yang punya makna penting dalam berbagai aspek. Mengapa konsep dan arsitek ini saya masukkan sebagai bagian kedua aspek yang harus kita lihat sebelum membeli condotel. Tidak dapat dipungkiri condotel saat ini, terutama di Bali, sudah sangat banyak. Apabila kita membeli condotel dengan lokasi yang strategis namun tidak didukung dengan konsep dan arsitek yang baik, dapat dikatakan itu percuma. Sebagai contoh, mengapa kawasan utama nusa dua begitu banyak condotel bintang 5 dengan konsep sangat mewah? Lalu mengapa di kawasan ungasan banyak dibangun condotel dengan konsep mewah, private, dan terdapat sky villa secara bersamaan? Lalu mengapa kawasan sunset road dibangun condotel dengan standar bintang 3 secara umum? Betul, itu dikarenakan target market kawasan tersebut yang masing-masing memiliki karakteristik wisatawan yang berbeda – penyesuaian market dapat saya katakan. Ketika standar yang ditetapkan sudah sesuai, hal yang selanjutnya kita lihat tinggal konsep bangunan dan arsiteknya. Apakah konsepnya beda dari yang lain – out of the box – unik, lebih bagus lagi konsep menarik satu-satunya bahkan menjadi ikon kawasan tersebut. Apabila hal ini sudah terpenuhi, saya sarankan jangan tunda lagi. Ex: Condotel horison sunset road, condotel meritus seminyak, condotel one ungasan, dan condotel horison jimbaran.

3.       Developer Condotel

Aspek ini penting dikarenakan pada proses pembangunan dan standar dari kualitas bangunan condotel tersebut. Apabila developer yang ditunjuk masih baru, atau bahkan punya catatan kurang baik, jangan segan untuk memutuskan tidak membeli karena risiko yang akan anda raih sangat tinggi terutama pada progress dan kualitas pembangunan condotel. Maka bijaksanalah dalam melihat histori developer yang mengembangkan condotel kita apakah bisa dipercaya atau tidak.

4.       Operator Condotel

Condotel merupakan unit investasi murni yang digerakkan oleh operator condotel. Apabila operator condotel yang akan kita beli belum jelas, atau sudah ditunjuk operatornya namun memiliki latar belakang kurang baik sebagai operator condotel, sudah tentu harus kita tegaskan untuk langsung beralih ke unit condotel lainnya. Mengapa demikian? Hal ini paling besar berpengaruh dalam pengelolaan setiap unit condotel yang kita miliki, perawatannya, serta dalam proses menjaga tingkat okupansi yang baik. Tentu berpengaruh besar terhadap hasil investasi yang akan kita dapatkan.

5.       Potensi Return (ROI)

Cara menghitung ROI yang akan didapat per-tahun sangatlah sederhana, berikut rumus-rumus umum:

a.       (rate sewa/ malam – lihat market kawasan) x (jumlah hari dalam setahun – 365 hari) x (persentase tingkat okupansi) x (persentase bagi hasil investor)

Contoh condotel horison sunset road: 800.000 x 365 x 65% x 40% = 75.920.000

b.      (rate sewa/ malam – lihat market kawasan) x (jumlah unit kamar condotel) x (jumlah hari dalam setahun – 365 hari) x (persentase tingkat okupansi) x (persentase bagi hasil investor) x (koefisien investor – sesuai kesepakatan dalam perjanjian sewa kelola)

Contoh condotel horison sunset road: 800.000 x 150x 365 x 65% x 40% x 0.625% = 71.175.000.

Catatan: Besar ROI sangat tergantung pada tingkat okupansi dan rate sewa rata-rata yang didapat. Tingkat okupansi bermula dari 55% - 85% untuk sebagian besar kawasan Bali, sedangkan rate sewa rata-rata juga harus dilihat dari seluruh unit (tentunya rate sewa 150 unit yang terdiri dari deluxe, suite, junior suite, dll akan berbeda).

6.       Status Condotel 

     Khusus di kawasan Bali, status kepemilikan condotel secara umum ada 2, yaitu: leasehold dan freehold. Leasehold (kepemilikan berjangka – diatas tanah sewa. Umumnya antara 20 tahun – 50 tahun, sangat tergantung lokasi dan kesepakatan antara developer dengan pemilik tanah). Untuk freehold, status ini juga dikenal secara umum sebagai strata titel. Keduanya memiliki sisi kelebihan dan kekurangan masing-masing, untuk investasi condotel kembali kita harus lihat poin-poin awal yang telah saya bahas, baru kita mengerucut pada status condotel tersebut, karena return yang akan kita dapatkan lebih dipengaruhi 5 hal pertama yang saya bahas dibandingkan dengan status condotel tersebut.