Senin, 03 Februari 2014

Mengapa Harus Investasi Condotel?

condotel horison sunset road
1.       Mengapa Condotel? Pada masa-masa suku bunga deposito yang tidak menentu atau investasi emas dan saham yang sudah sering mengalami anjlok nilai, maka condotel bisa menjadi alternatif investasi yang lebih menguntungkan. Deposito saat artikel ini ditulis memang sedang dalam nilai yang cukup tinggi yaitu 9% bahkan ada yang sampai 11%. Namun perlu kita ketahui bahwa banyak persyaratan yang harus dipenuhi terlebih lagi LPS hanya menjamin hingga 7,5% saja – pada saat artikel ini dibuat pun telah banyak pemberitaan lebih lanjut bahwa BI dan LPS akan mengkaji seluruh perbankan yang telah memberikan bunga secara tidak wajar seperti yang telah ditetapkan oleh BI & LPS.
Investasi Condotel bisa menjadi pilihan yang baik disamping deposito, dikarenakan nilai investasi condotel bervariasi antara 8% per tahun sampai 24% per tahun, pajak dilaporkan pada pajak penghasilan.  Disamping itu, ketika kita berbicara property berarti ada sisi keuntungan lainnya yaitu nilai asset kita yang seiring waktu akan meningkat bersamaan dengan return yang juga kita dapat. Hal ini menjadi poin lebih dibandingkan dengan deposito yang secara nilai akan tetap saja apabila kita ingin menikmati hasil return disaat yang bersamaan.
Namun, tetap saja ketika kita akan investasi condotel ini, ada beberapa hal yang harus kita cermati yaitu
1.       Bunga pre-development
Bila kita membeli condotel saat pre launching maka kita akan mendapatkan bunga dari nilai yang kita bayarkan karena saat itu bangunan fisik condotel belum dibangun. Besarnya bunga antara 8-24 % per tahun. Istilah ini dikenal sebagai Return of Investment (ROI) masa tunggu atau ROI advance. Besar nilai ROI advance ini sangat variatif tergantung pada masing-masing developer. Namun yang perlu kita garis bawahi adalah kecermatan kita dalam melihat apakah ROI advance ini hanya sekedar diskon atau memang apa adanya. Cara mengetahuinya sederhana sekali, kita cukup melihat harga dasar unit yang ditawarkan lalu dibagi dengan 1000. Apabila nilai akhir menghasilkan nilai yang sama atau tidak jauh berbeda dari rate sewa yang berlaku di kawasan yang menjadi lokasi unit condotel tersebut, maka hal ini dapat anda pastikan bahwa hal tersebut adalah ROI advance. Apabila tidak terjadi demikian yaitu nilai akhirnya adalah jauh lebih besar, maka sudah dapat dipastikan itu hanyalah permainan diskon semata.
ROI advance ini muncul sebagai bentuk jaminan dan pengikat bagi developer untuk membangun tepat waktu. Mengapa demikian? ROI advance dibayarkan dengan jumlah tertentu sebagai garansi pembangunan dalam waktu tertentu pula. Apabila pembangunan terlambat, hal ini akan membuat developer semakin rugi karena pembayaran hasil sewa untuk para investor terus berlangsung dan nilai keuntungan yang akan diraih developer akan semakin kecil mengingat jangka waktu yang ada dari condotel beroperasi semakin berkurang.
2.       Keuntungan Operasional
Saat kondotel sudah selesai dibangun maka baru dapat dioperasikan. Keuntungan didapat dengan sistem bagi hasil, ada yang 80 : 20, 60 : 40 sampai 50 :50. Rumusnya : tarif condotel per malam x 365 hari x okupansi x presentase owner. Namun perlu anda garis bawahi bahwa ada perbedaan antara profit sharing dengan revenue sharing. Bagi hasil dengan nilai tidak masuk akal – menurut pandangan penulis – seperti 70:30, 80:20, bahkan 90:10 adalah contoh yang sudah hamper dapat dipastikan sebagai profit sharing. Profit sharing adalah nilai akhir keuntungan condotel dari hasil sewa setelah dipotong berbagai biaya operasional yang secara nilai tidak dapat kita kontrol – yang secara perhitungan mendasar mencapai 55% - 60% umumnya, lalu sisanya dibagi lagi dengan nilai yang telah ditetapkan antara investor dengan pihak operator. Sedangkan revenue sharing adalah nilai awal keuntungan condotel dari hasil sewa, atau pendapatan kotor condotel dari hasil sewa yang kemudian dibagi sesuai dengan system bagi hasil yang telah ditetapkan seperti 40% untuk investor dan 60% untuk operasional (yang didalamnya telah termasuk operasional hotel dan fee untuk operator). Hal ini jauh lebih baik dikarenakan pihak akuntan public yang mengaudit jauh lebih mudah, serta secara nilai return akan jauh lebih besar revenue sharing dibandingkan dengan profit sharing.
3.   Keuntungan Kenyamanan
Mengapa nyaman? Selain kita dapat menikmati fasilitas unit condotel sewaktu-waktu, kita pun tidak perlu direpotkan dengan proses perawatan, pencarian sewa, furnish, perbaikan unit, dan complain dari customer karena seluruh unit condotel telah ada yang mengelola yaitu pihak operator. Ditambah lagi, return sewa pun kita dapat mengontrol dari mana saja dikarenakan telah ada akuntan public independen yang akan membantu kita mengaudit nilai revenue yang didapatkan condotel tersebut setiap tahunnya.

Bila saya tulis lebih terperinci lagi, maka akan sangat banyak sekali nilai kelebihan dari investasi condotel dibandingkan dengan investasi lainnya. Namun, tentunya akan sangat panjang sekali pembahasan yang harus dilakukan. Perlu kita ingat juga bahwa, tetap saja setiap investasi memiliki sisi kelebihan dan kekurangan – No body perfect! Akan tetapi, dibalik itu semua kita tentu harus bijaksana untuk lebih memilih investasi yang lebih banyak memberikan keuntungan untuk kita semua.

Tidak ada komentar:

Posting Komentar

Catatan: Hanya anggota dari blog ini yang dapat mengirim komentar.