1. Mengapa
Condotel? Pada masa-masa suku bunga deposito yang
tidak menentu atau investasi emas dan saham yang sudah sering mengalami anjlok
nilai, maka condotel bisa menjadi alternatif investasi yang lebih
menguntungkan. Deposito saat artikel ini ditulis memang sedang dalam nilai yang
cukup tinggi yaitu 9% bahkan ada yang sampai 11%. Namun perlu kita ketahui
bahwa banyak persyaratan yang harus dipenuhi terlebih lagi LPS hanya menjamin
hingga 7,5% saja – pada saat artikel ini dibuat pun telah banyak pemberitaan
lebih lanjut bahwa BI dan LPS akan mengkaji seluruh perbankan yang telah
memberikan bunga secara tidak wajar seperti yang telah ditetapkan oleh BI &
LPS.
Investasi
Condotel bisa menjadi
pilihan yang baik disamping deposito, dikarenakan nilai investasi
condotel bervariasi antara 8% per tahun sampai 24% per tahun, pajak dilaporkan
pada pajak penghasilan. Disamping itu,
ketika kita berbicara property berarti ada sisi keuntungan lainnya yaitu nilai asset
kita yang seiring waktu akan meningkat bersamaan dengan return yang juga kita
dapat. Hal ini menjadi poin lebih dibandingkan dengan deposito yang secara
nilai akan tetap saja apabila kita ingin menikmati hasil return disaat yang
bersamaan.
Namun, tetap saja ketika kita akan investasi
condotel ini, ada beberapa hal yang harus kita cermati yaitu
1.
Bunga pre-development
Bila kita membeli
condotel saat pre launching maka kita akan mendapatkan bunga dari nilai yang
kita bayarkan karena saat itu bangunan fisik condotel belum dibangun. Besarnya
bunga antara 8-24 % per tahun. Istilah ini dikenal sebagai Return of Investment
(ROI) masa tunggu atau ROI advance. Besar nilai ROI advance ini sangat variatif
tergantung pada masing-masing developer. Namun yang perlu kita garis bawahi
adalah kecermatan kita dalam melihat apakah ROI advance ini hanya sekedar
diskon atau memang apa adanya. Cara mengetahuinya sederhana sekali, kita cukup
melihat harga dasar unit yang ditawarkan lalu dibagi dengan 1000. Apabila nilai
akhir menghasilkan nilai yang sama atau tidak jauh berbeda dari rate sewa yang
berlaku di kawasan yang menjadi lokasi unit condotel tersebut, maka hal ini
dapat anda pastikan bahwa hal tersebut adalah ROI advance. Apabila tidak
terjadi demikian yaitu nilai akhirnya adalah jauh lebih besar, maka sudah dapat
dipastikan itu hanyalah permainan diskon semata.
ROI advance ini
muncul sebagai bentuk jaminan dan pengikat bagi developer untuk membangun tepat
waktu. Mengapa demikian? ROI advance dibayarkan dengan jumlah tertentu sebagai
garansi pembangunan dalam waktu tertentu pula. Apabila pembangunan terlambat, hal
ini akan membuat developer semakin rugi karena pembayaran hasil sewa untuk para
investor terus berlangsung dan nilai keuntungan yang akan diraih developer akan
semakin kecil mengingat jangka waktu yang ada dari condotel beroperasi semakin
berkurang.
2.
Keuntungan Operasional
Saat kondotel sudah
selesai dibangun maka baru dapat dioperasikan. Keuntungan didapat dengan sistem
bagi hasil, ada yang 80 : 20, 60 : 40 sampai 50 :50. Rumusnya : tarif condotel
per malam x 365 hari x okupansi x presentase owner. Namun perlu anda garis
bawahi bahwa ada perbedaan antara profit sharing dengan revenue sharing. Bagi
hasil dengan nilai tidak masuk akal – menurut pandangan penulis – seperti 70:30,
80:20, bahkan 90:10 adalah contoh yang sudah hamper dapat dipastikan sebagai
profit sharing. Profit sharing adalah nilai akhir keuntungan condotel dari
hasil sewa setelah dipotong berbagai biaya operasional yang secara nilai tidak
dapat kita kontrol – yang secara perhitungan mendasar mencapai 55% - 60%
umumnya, lalu sisanya dibagi lagi dengan nilai yang telah ditetapkan antara
investor dengan pihak operator. Sedangkan revenue sharing adalah nilai awal
keuntungan condotel dari hasil sewa, atau pendapatan kotor condotel dari hasil
sewa yang kemudian dibagi sesuai dengan system bagi hasil yang telah ditetapkan
seperti 40% untuk investor dan 60% untuk operasional (yang didalamnya telah
termasuk operasional hotel dan fee untuk operator). Hal ini jauh lebih baik
dikarenakan pihak akuntan public yang mengaudit jauh lebih mudah, serta secara
nilai return akan jauh lebih besar revenue sharing dibandingkan dengan profit
sharing.
3. Keuntungan Kenyamanan
Mengapa nyaman?
Selain kita dapat menikmati fasilitas unit condotel sewaktu-waktu, kita pun
tidak perlu direpotkan dengan proses perawatan, pencarian sewa, furnish,
perbaikan unit, dan complain dari customer karena seluruh unit condotel telah
ada yang mengelola yaitu pihak operator. Ditambah lagi, return sewa pun kita
dapat mengontrol dari mana saja dikarenakan telah ada akuntan public independen
yang akan membantu kita mengaudit nilai revenue yang didapatkan condotel
tersebut setiap tahunnya.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar
Catatan: Hanya anggota dari blog ini yang dapat mengirim komentar.